En México, la loca carrera por la vivienda social y su estrepitoso fracaso

Para satisfacer las necesidades de vivienda de su modesta población, México decidió a principios de la década de 1990 encomendar a la promoción inmobiliaria privada la responsabilidad de producir masivamente una oferta de vivienda social en propiedad de la vivienda. los organizaciones nacionales de vivienda, que antes estaban a cargo de la producción de vivienda social en el país, ahora solo se encargarían de otorgar créditos hipotecarios a hogares de bajos ingresos para que puedan adquirir vivienda social directamente en el mercado.

Desplegada realmente a partir de la década de 2000, esta política de vivienda recomendada por el Banco Mundial habría permitido la construcción de unas diez millones de viviendas. Conjuntos gigantes de viviendas sociales con varios miles, incluso decenas de miles de casas individuales muy pequeñas (y a veces viviendas colectivas, después de 2012), a menudo con una superficie de menos de 40 m², se construyeron en la periferia de las ciudades, lejos de los equipamientos, servicios y zonas de trabajo, en terrenos adquiridos a bajo coste por promotores inmobiliarios. Su actividad se ha visto impulsada por este nuevo mercado de vivienda social.

Si la producción masiva afectó a todo el territorio nacional, fue particularmente intensa en los Estados ubicados en la frontera con Estados Unidos, así como en la zona metropolitana de la Ciudad de México o la de Guadalajara, la gran metrópoli del centro-oeste del país.

Viviendas abandonadas y destrozadas

Aparente éxito a nivel cuantitativo e innegable apoyo a la economía nacional, la construcción masiva mostró rápidamente sus límites. Por la mala calidad de la vivienda, la falta de servicios y equipamiento, pero también por la inseguridad en los barrios (problema que en realidad está muy extendido en México, más allá de los conjuntos habitacionales de interés social) y las dificultades económicas que enfrentan los hogares para pagar sus préstamos y hacer frente a en particular con los altos costos de transporte, los nuevos distritos gigantes de vivienda social entraron en crisis muy pronto.

La manifestación más visible de estas dificultades fue la gran número de viviendas rápidamente abandonadas por sus habitantes (que dejaron de pagar su crédito) luego fueron destrozados, a menudo hasta el punto de ser reducidos a un estado de ruina.

En el área metropolitana de Tijuana, muchas viviendas han sido abandonadas por sus habitantes. Luego, la mayor parte del tiempo, son destrozados y dejados en ruinas. Los hogares que no pueden salir tienen que vivir con esta dura realidad. PVC, IRD, autor proporcionado

Esta cuestión del abandono fue puesta de manifiesto implícitamente por el censo de 2010, que por primera vez contabilizó las viviendas desocupadas. La tasa de vacantes parecía alta a nivel nacional (14 %), pero aún más para los municipios que recibieron mucha vivienda social durante la década de 2000. La adhesión a México se vio confrontada con un volumen considerable de facturas impagas, una amenaza real para su salud financiera.

Esta situación le llevó a poner en marcha un mecanismo específico, el de viviendas denominadas “recuperadas”. Esta será la única intervención real de una institución pública durante la década de 2010 en un intento de frenar la crisis en los barrios gigantes de vivienda social. Una vez de vuelta en el seno de esta institución, la vivienda abandonada se subastaba por lotes a bajo coste, para luego ser comprada y reparada por promotores privados u operadores puntuales que surgían gracias a este nuevo mercado de vivienda “recuperado”. Finalmente, fueron vendidas nuevamente a hogares beneficiarios de préstamos hipotecarios del Instituto, por un precio inferior al de la vivienda social nueva. Entre 2015 y 2020 se recomercializaron de esta forma unas 95 unidades.

En el estado de Baja California, una empresa de impacto social se especializa en comprar casas abandonadas. Los repara y luego los revende, a un precio inferior al de la vivienda social nueva, a hogares que generalmente se benefician de un préstamo hipotecario otorgado por el principal organismo nacional de vivienda. PVC, IRD, autor proporcionado

En ausencia de intervenciones para renovar en profundidad los barrios de vivienda social, el problema quedó sin resolver. Incluso empeoró porque al mismo tiempo, el la política de producción en masa continuó su carrera loca, dando lugar a muchos otros barrios. Debido al impacto muy positivo en la economía nacional y la existencia de necesidades habitacionales todavía enormes, no se trataba, en efecto, a pesar de los problemas encontrados, de "detener el tren de la vivienda social", según la expresión frecuentemente utilizada en México.

La introducción de criterios ambientales en la producción de vivienda social, en particular la "hipoteca verde", este crédito de adhesión destinado a financiar la adquisición de una vivienda equipada con ecotecnologías, no cambió nada. En cualquier caso, ha hecho que México sea reconocido internacionalmente por la contribución de su modelo de vivienda social al desarrollo sustentable y la lucha contra el cambio climático...

Desde 2012, todas las nuevas unidades de vivienda social han sido equipadas con calentadores solares de agua, lo que permite a sus habitantes ahorrar energía. Sin embargo, sobre el terreno, el impacto de esta medida es muy variado. PVC, IRD, Proporcionado por el autor

El fin implícito del modelo de producción en masa de vivienda social

A partir de 2020, Andrés Manuel López Obrador, el nuevo presidente de izquierda elegido en 2018 ha iniciado una importante reorientación de la política nacional de vivienda al devolverle un lugar a la producción de vivienda por los propios hogares (autoconstrucción o autoproducción de hábitat), solución tradicionalmente implementada en América Latina por las clases trabajadoras para acceder a la vivienda.

Los créditos hipotecarios otorgados por el INFONAVIT (300 a 000 anuales en las últimas dos décadas), hasta ahora destinados a la adquisición de vivienda social entregada llave en mano por un promotor privado, ahora pueden ser utilizados para financiar proyectos de autoconstrucción/producción de vivienda.

El modelo de recuperación y reventa de viviendas abandonadas también ha sido reformulado. Las viviendas abandonadas ya no serán transferidas a particulares sino que seguirán siendo propiedad del INFONAVIT hasta que sean revendidas, una vez reparadas. También se ejecutarán proyectos integrales de renovación urbana en determinados distritos prioritarios.

También se prevén intervenciones, en consulta con los habitantes, a favor de los espacios, equipamientos y servicios públicos, así como para una mejor integración de los barrios a la ciudad. Finalmente, si el INFONAVIT se mantiene al mando, ahora se involucrarán otros actores: a nivel nacional, el Ministerio de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) ya nivel local, los gobiernos locales (especialmente a nivel municipal), hasta ahora olvidados en el modelo de recuperación de vivienda. El sector privado obviamente no se queda fuera: en cada zona de intervención, el INFONAVIT tiene previsto asociarse con un desarrollador privado para reparar y comercializar viviendas en abandono, así como para realizar las intervenciones urbanísticas previstas en el plan maestro. .

Del abandono de las viviendas a su ocupación irregular

Diez años después del comienzo de la toma de conciencia del problema, el problema de los barrios de vivienda social ha evolucionado. Muchas viviendas abandonadas por sus dueños ahora están habitada irregularmente por ocupantes sin derechos ni título. En la mayoría de los casos, se trata de familias necesitadas cuya presencia es tolerada, incluso alentada por los propios habitantes y que luego reciben indebidamente un alquiler por el alojamiento ocupado. También se pueden encontrar migrantes cuyo plan de ingreso a Estados Unidos se ve frustrado, o incluso individuos vinculados al crimen organizado (que azota al país) que utilizan viviendas desocupadas para albergar actividades ilícitas o delictivas.

Es muy probable que esta nueva realidad de los barrios de vivienda social comprometa las intervenciones previstas en la nueva estrategia del INFONAVIT, que todavía está muy enfocada en el problema de las viviendas abandonadas: para recuperarlas para repararlas y revenderlas, sí tendrá que , inicialmente, resolver la espinosa cuestión de sus ocupantes irregulares (particularmente sensible para el gobierno de Andrés Manuel López Obrador, el presidente que contó con el voto de las clases trabajadoras). Muchos de los hogares pobres y trabajadores del sector informal que viven ilegalmente en las viviendas expresan el deseo de adquirirlas. Sin embargo, no tienen los medios ni la posibilidad de acceder a los créditos ofrecidos por los organismos nacionales de vivienda, que actualmente están reservados principalmente para los empleados.

En realidad, las autoridades mexicanas se encuentran hoy en los gigantes de la vivienda social frente a un desafío que conocen bien, y desde hace mucho tiempo: el de regularización de la propiedad en barrios de urbanización informal e irregular, origen de la mayor parte de los espacios urbanos actuales en México. El problema es tanto más similar cuanto que un buen número de barrios gigantes de viviendas sociales teóricamente conectados a las redes de agua y electricidad y dotados en principio de equipamientos y espacios públicos en realidad sufren de deficiencias agudas y múltiples en estas áreas.

Presentada originalmente como la única opción viable para albergar al mayor número y acabar con la urbanización irregular y sus múltiples males, la política de vivienda social ha traído por tanto a México tantos problemas como soluciones.

Catalina Paquette Vassalli, Buscador, Instituto de Investigación para el Desarrollo (IRD)

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